Dans la vie comme sur les sentiers, Olivier Wigniolle avance sans relâche. Diplômé d'HEC, il a commencé sa carrière en 1985 chez Arthur Andersen avant de naviguer dans les méandres de l'immobilier français. Passé par la Société foncière lyonnaise, le Crédit agricole Immobilier, puis Allianz Real Estate et Icade, il dirige depuis 2023 Domitys, leader des résidences services séniors, fort de 200 établissements. Un secteur chahuté depuis 2020 par une succession de crises : pandémie, inflation, retournement du marché et anticipation prématurée de l'arrivée des boomeurs.

Olivier Wigniolle : Domitys continue de se développer. Nous allons ouvrir une quinzaine de nouvelles résidences cette année. Nous avons la chance d'être soutenus par le groupe AG2 R La Mondiale. En tant que leader du secteur, nous faisons face à des enjeux complexes, mais nous sommes optimistes. Nous sommes dans la première année d'exécution de notre plan de redressement et prévoyons un retour à la rentabilité d'ici à 2028. 

Dans plusieurs villes de France, des résidences séniors attendent toujours leurs hôtes. Êtes-vous confronté à ce problème ?

Effectivement, nous avons sans doute anticipé un peu trop tôt l'arrivée des boomeurs. Cela explique en partie les difficultés que le secteur a pu rencontrer. Le taux de remplissage est plus long que prévu, trois ans au lieu de deux. Le marché a connu une expansion très rapide : près de 240 résidences séniors ont été livrées entre 2023 et 2024, et une centaine supplémentaire le sera encore cette année. Cela représente une croissance de près de 30 % en deux ans et demi. Cette offre arrive à un moment où la classe d'âge des 80-85 ans, née pendant la Seconde Guerre mondiale, est en légère diminution. La véritable inflexion démographique ne se produira qu'à partir de 2028. Nous sommes dans une phase de transition.

Comment se porte le marché immobilier ?

Ce n'est pas réjouissant. En trois ans, le marché du neuf a perdu environ 60 % en volume, et les prix ont baissé d'environ 15 %. Le logement pour séniors reste largement délaissé, alors que le nombre des plus de 75 ans va exploser dans les années à venir. Ceux qui achètent actuellement chez nous font de très bonnes affaires, car nous avons dû ajuster nos prix. On ne peut pas être satisfait d'une telle situation, puisque, dans un même temps, on observe une forme de bulle spéculative sur les résidences étudiantes. Or le nombre d'étudiants en France commencera à diminuer d'ici trois ans.

Qu'est-ce qui différencie Domitys de la concurrence ?

La première différence, c'est le nombre de collaborateurs par résidence, avec une moyenne de 18 salariés. Quasi aucune fonction n'est externalisée, à l'exception de la production culinaire. Ensuite, l'ampleur des espaces communs. Chaque résidence compte entre 110 et 125 appartements, et tout le rez-de-chaussée est consacré à des espaces partagés : restaurant, salon, atelier, salle de sport, salon de coiffure et d'esthétique, voire une petite piscine. Enfin, Domitys intègre un service d'aide et d'accompagnement à domicile. Le personnel, formé et présent 24 heures sur 24, 365 jours par an, peut intervenir immédiatement en cas de chute.

Une étude du cabinet Xerfi estime que, face à la concurrence des acteurs du maintien à domicile, les résidences séniors doivent faire évoluer des offres jugées trop standardisées. Partagez-vous cette analyse ?

Nous devons faire évoluer notre offre, car les attentes et les besoins des nouvelles générations changent. Nous voyons se développer des demandes de séjours temporaires pour les aidants qui ont besoin de répit, pour des sorties d'hospitalisation ou encore pour des rapprochements familiaux pendant l'été. Autre évolution : la proportion de couples augmente nettement. Elle atteint 30 %. Enfin, la différence fondamentale entre le maintien à domicile et nos résidences, c'est le lien social et la sécurité. Équiper un logement avec de la domotique ne remplace pas la présence humaine.

Vous travaillez sur un modèle intermédiaire, entre la résidence autonomie et la résidence services séniors. Pouvez-vous en dire plus ?

Le panier moyen chez Domitys se situe autour de 2 250 euros par mois. Nous réfléchissons à un modèle plus accessible, avec un peu moins de services, des espaces communs plus restreints, quelques activités et des appartements légèrement plus petits. L'objectif est de proposer des résidences de qualité, mais à un coût plus abordable, autour de 1 500 euros par mois selon les territoires.

On ne construit plus d'Ehpad, pourtant le nombre de personnes dépendantes augmente. Nous souhaitons internaliser certains services d'aide, comme le lever, la toilette, l'hygiène ou la prise des repas. Dans quatre ans, nos résidents seront un peu plus âgés et moins autonomes. Ils sont sensibles au fait que les prestations sont dispensées par des collaborateurs de Domitys en CDI, sans trop de turnover. Nous testons actuellement ce modèle dans une douzaine de résidences, afin de l'adapter malgré la pénurie de personnel dans le secteur des services à la personne.